به گزارش روابط عمومی اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی خراسان رضوی، علی اکبر لبافی، رئیس این دبیرخانه در ابتدای نشست، اظهار کرد: به استناد ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، به منظور حفظ کاربری این اراضی و تداوم و بهره وری آنها از تاریخ تصویب این قانون (۱۳۷۴) تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها جز در موارد ضروری ممنوع می‌باشد. نکته این است که در حالی که قانون بر حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی تأکید دارد، در حال حاضر قاعده شمول این قانون کلیه زمین ها اعم از قابل کشت یا غیر قابل کشت را در بر گرفته است.
وی افزود: با عنایت به روح قانون مبنی بر حفظ اراضی با هدف تولید و جلوگیری از فعالیت های سوداگرانه و تبدیل زمین به کاربری های غیر مولد، در حال حاضر این قانون بر خلاف روح حاکم بر آن به یکی از موانع جدی تولید و سرمایه گذاری به ویژه با توجه شرایط اقلیمی حاکم بر استان تبدیل شده است.
لبافی به ماده ۲ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها اشاره و اظهار کرد: به استناد این ماده، در مواردی که به اراضی زراعی و باغ ها طبق مقررات این قانون مجوز تغییر کاربری داده می شود، هشتاد درصد (%۸۰) قیمت روز اراضی و باغ های مذکور با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه داری کل کشور واریز می گردد که با توجه به افزایش قیمت زمین این عوارض غیرمنطقی است و اجرای هر طرحی را از توجیه خارج می سازد.
وی خاطرنشان کرد: بر اساس ماده ۴ این قانون نیز، بخشی از عوارض ناشی از این قانون در بودجه سالیانه جهاد کشاورزی منظور می گردد که این موضوع خود مشوقی برای تغییر کاربری اراضی مرغوب و ماهیتا منجر به تضاد منافع می گردد.
لبافی تاکید کرد: قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها به تمامی استانها با اقلیمهای متفاوت نگاهی یکسان داشته است. این در حالی است که اقلیم مازندران و گیلان با سیستان و بلوچستان متفاوت است.
رئیس دبیرخانه شورای گفت‌وگوی استان افزود: این قانون کلاف سردرگمی ایجاد کرده است که باید به صورت منطقی آن را مطرح و موانعش را استخراج نماییم و با دو رویکرد اصلاحیه استانی و ملی، پیشنهاداتی خارج از هرگونه وابستگی سازمانی و بخشی در جهت حل این موضوع ارائه نماییم.
لزوم توجه به وضعیت کنونی در قوانین
در ادامه، تریبون در اختیار مهدی وطن پرست، رئیس گروه تولید استانداری خراسان رضوی قرار گرفت. او اظهار کرد: با توجه به شرایط اقتصادی موجود، بایستی ضرورتهای وضعیتی که در آن قرار داریم را درک کنیم. قوانین و مقرراتی که در زمان عادی میتوانند مفید باشند، ممکن است به مانعی در مسیر فعالیتهای اقتصادی در شرایط کنونی تبدیل شوند.
وطن پرست افزود: از سال گذشته، «قرارگاه پشتیبانی و حمایت از فعالیتهای اقتصادی» استان با 9 راهبرد تشکیل شد. راهبرد نخست قرارگاه این بود که در جهت حفظ تولید و اشتغال فعلی استان تلاش نماییم؛ اما متاسفانه طبق آنچه مشاهده میشود، مراجعات فعالان و مدیران بنگاه های اقتصادی برای طرح مشکلات خود به استانداری افزایش یافته است. یکی از موضوعاتی که استانداری به شدت با آن درگیر است، بحث عدم تامین زیرساختهای آب، برق و گاز است که در موضوع قانون حفظ کاربری اراضی ریشه دارد. قانون نیز متاسفانه در این حوزه انعطاف کمی از خود نشان داده است.
وی با اشاره به اهمیت موضوع تغییرات اقلیمی اظهار کرد: طبق گزارش ناسا در سال گذشته، بخشهایی از قاره های مختلف به ویژه خاورمیانه و ایران به شدت متاثر از تغییرات اقلیمی خواهد بود. لذا ما باید متناسب با این شرایط برنامه های توسعه را درنظر بگیریم.
وطن پرست درباره بخشی از قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها که به موضوع سابقه بهره برداری از اراضی اشاره دارد، گفت: در این حوزه ابهاماتی وجود دارد و مشخص نیست که این سابقه چگونه باید احصا شود و از چه زمانی باید مشخص گردد. نکته مهم دیگر این است که آیا هرگونه زمینی قابلیت کشت دارد و مشمول این قانون میشود یا خیر.
اخذ 80درصد ارزش زمین به عنوان عوارض تغییر کاربری، فعالیت اقتصادی را از توجیه خارج میکند
رئیس گروه تولید استانداری خراسان رضوی با اشاره به اخذ 80درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری بابت عوارض از مالکین در ماده 2 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها گفت: طی سی سال گذشته قیمت زمین به طور متوسط در ایران هزار برابر شده است. بحث عوارض 80درصد با رشد فعلی قیمت زمینها، موجب توجیه نداشتن فعالیت اقتصادی میشود. لذا باید در این حوزه چاره اندیشی کرد.
وطن پرست با اشاره به ماده 8 الحاقی این قانون ابراز کرد: اگر روح قانون به دنبال این است که زمین مولد تبدیل به زمینهای نامولد نشود، سوال این است که کارگاهی که احداث شده به تولید و اشتغال و اقتصاد این کشور کمک نمی‌کند؟ و آیا به همین شدت با صاحبان ویلاها برخورد میگردد؟ شرایط اقتصادی فعلی ما شرایط حادی است و در این وضعیت باید دستگاه های اجرایی انعطاف بیشتری داشته باشند تا تولید و اشتغال حداقل در همین سطح فعلی تثبیت شود.
وی ادامه داد: طبق ماده 12 آیین نامه قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، بازدیدهای دوره ای از اراضی صورت میگیرد و هرجا مواردی از تغییر کاربری باشد، موضوع به دستگاه قضایی اطلاع داده میشود. در این وضعیت، مسیر پیگیریها طولانی میشود و در نهایت، موضوع به اخذ همان 80درصد عوارض برمیگردد. لذا امور اراضی جهاد کشاورزی باید ابتدا قابلیت کشت زمین را تشخیص دهد و اگر زمین قابلیت کشت و تغییر کاربری غیرمجاز داشت، موضوع را به دستگاه قضا ارجاع دهد.
وطن پرست گفت: درباره منطقه ای شدن این قانون هم باید هم اندیشی شود. استان خراسان رضوی متاثر از تغییرات اقلیمی است و در آینده بسیاری از اراضی کشاورزی این خطه، قابلیت کشت خود را از دست میدهند و باید به سمت کشت گلخانه ای برویم.
تبعات عوارض تغییر کاربری بر حوزه تولید و اشتغال
حسین اسدی، نماینده انجمن صنایع تبدیلی خراسان رضوی نیز در بخشی از این نشست گفت: تعیین 80درصد ارزش زمین به عنوان عوارض تغییر کاربری مشکلات زیادی را برای فعالان اقتصادی به وجود آورده است؛ به طور مثال، مجموعه ای تفریحی که سهم قابل توجهی در اشتغال استان داشته، امروز با این مشکل دست و پنجه نرم میکند. این میزان عوارض مانعی صددرصدی در مقابل فعالیتهای تولیدی و اشتغالزایی به شمار میرود.
وی گفت: جهاد کشاورزی اگر به دنبال همراهی با تولیدکنندگان و حوزه اشتغال است، موضوع تغییر کاربری را با شرط تولید و اشتغال درنظر بگیرد و اگر این اتفاق نیفتاد، حقی را برای خود قائل شود. نکته دیگر اینکه میتوان میزان عوارض را برای حوزه های مختلف همچون تولید، ویلاسازی گردشگری و… متفاوت قائل شد.
برخی ظرفیتهای قانونی برای تسهیل وضعیت موجود
قاسم کیومرثی، رئیس اداره فلزی سازمان صمت استان نیز گفت: با توجه به از توجیه خارج شدن فعالیتهای اقتصادی با عوارض 80درصدی ارزش اراضی، پیشنهاد ما این است که برای صنایع تبدیلی مرتبط با حوزه کشاورزی، شرایط تسهیل گردد. همچنین، دامنه شمول این قانون با توجه به شرایط اقلیمی و اینکه برخی مناطق متصل به محدوده شهرهاست، بایستی متفاوت دیده شود.
مجید مهدوی، دبیر انجمن نظام صنفی کشاورزی خراسان رضوی، با اشاره به زمانبر بودن اصلاح قانون گفت: باید از ظرفیتهای موجود در استان در راستای تسهیل شرایط موجود بهره برد. میتوان از ظرفیت تبصره 4 قانونن حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها برای صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی استفاده کرد.
علیرضا سروش امین، کارشناس دادگستری خراسان رضوی نیز گفت: با توجه به اینکه روح این قانون بر حفظ کاربری موجود و تولید تاکید دارد، میتوان با استفاده از ظرفیت تبصره یک ماده 10 آن، اقدامی در راستای بهبود این وضعیت انجام داد.
شهرام عیدی زاده، سرپرست دفتر مطالعات و پژوهشهای اتاق مشهد نیز به موضوع ارزش اراضی صنعتی و توجه به آن در بحث عوارض تغییر کاربری اشاره کرد.
چگونگی تشخیص بایر یا دایر بودن اراضی
در ادامه این نشست، تریبون در اختیار حمیدرضا کبیریان، معاون حفظ کاربری اراضی سازمان جهاد کشاورزی استان قرار گرفت و او در پاسخ به مباحث مطروحه در این نشست گفت: یکی از مباحثی که مطرح شد، بحث تشخیص این اراضی و زراعی، باغی یا بایر بودن آنهاست. در تبصره دو ماده یک قانون اشاره شده است که مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها وزارت جهاد کشاورزی است و نظر سازمان جهاد کشاورزی برای مراجع قضایی به منزله نظر کارشناس رسمی دادگستری است.
وی افزود: در ماده دو توضیح داده شده که اراضی تحت کشت و بایر و… که سابقه بهره برداری داشته باشند، توسط کارشناسان جهاد با درنظر گرفتن وضعیت و موقعیت اراضی مورد نظر و کاربری اراضی همجوار، سوابق کشت و کار، سند و مدرک مالکیت، استعلام محلی و سایر اراضی زراعی و باغها در حوزه آبیاری و نیز نظریه مرکز تحقیقات کشاورزی و منابع طبیعی درباره کیفیت آب و خاک، حسب نیاز کارشناسی میشود. همچنین، تهیه گزارشات مصوب، استفاده از عکسهای هوایی و تصاویر ماهواره ای براساس نیاز، میتواند مرجع تشخیص برای سابقه زمین باشد.
کبیریان گفت: در عکسهای هوایی بررسی میگردد که اراضی دارای سابقه کشت و کار هست یا خیر. اگر فردی مدعی باشد که اراضی قابلیت کشت و کار ندارد و بایر به شمار میرود، به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میگردد.
وی افزود: در ارتباط با بحث پرداخت عوارض 80درصد ارزش زمین و بر مبنای تغییر کاربری، باید به موضوع ارزیابی صنعت و ارزش زمین نیز توجه نمود و اگر مسئله به خاطر قانون است، باید نسبت به اصلاح آن اقدام گردد.
معاون حفظ کاربری اراضی سازمان جهاد کشاورزی استان درباره پیشنهادهایی که در خصوص معافیت از پرداخت عوارض مطرح شد، گفت: قانونگذار مشخص کرده چه کسانی و چه طرحهایی از پرداخت عوارض معافند و تا زمانی که قانون اصلاح نشده، نمیتوان اقدامی دیگر انجام داد. ما موظف به اجرای قانونیم.
وی گفت: ما معتقدیم که سطح اراضی دیم کاهش یافته است و به خاطر اینکه منابع مالی دست مردم قرار گرفته، همه به دنبال تصرف املاک میروند و ویلاسازی میکنند. این در حالی است که سابقه اغلب آن املاک، زراعی است.
ابهام در میزان شفافیت دستورالعملهای قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
وطن پرست، رئیس گروه تولید استانداری خراسان رضوی بار دیگر گفت: طبق ماده 13 قانون بهبود مستمر محیط کسب و کار، استانداران میتوانند با تشکیل کارگروه‌هایی، محیط کسب و کار را ساماندهی کنند و بر این اساس، مشکلات باید از سوی فعالان اقتصادی به دبیرخانه شورای گفتگو ارائه شود تا بررسی ها صورت گیرد. از این ظرفیت می توانیم در جهت حل پاره ای از مشکلات اقدام نماییم.
وی افزود: اگر دستورالعملهای قانون حفظ کاربری اراضی شفاف و صحیح باشد، ما نباید امروز شاهد اعتراضات و شکایتهای فعالان اقتصادی در این حوزه باشیم.
مهدی خسروی، معاون برنامه ریزی سازمان نظام مهندسی کشاورزی استان نیز در این نشست به تعدد قوانین در کشور و مشکلات ناشی از آن اشاره کرد.
در ادامه، نرجس خوش زبان، کارشناس دبیرخانه شورای گفت‌وگوی خراسان رضوی اظهار کرد: ما امروز به دنبال پیشنهادهایی برای اصلاح قانون هستیم. عمل کردن به قانون از سوی جهاد کشاورزی، مخل کسب و کار در بخشهایی از این استان شده است. یکی از سوالاتی که مطرح است این است که آیا سازمان جهاد کشاورزی درباره اینکه اجرای این قانون چقدر در حفظ کاربری اراضی موثر بوده است، ارزیابی هایی داشته است؟ باید از سوی جهاد کشاورزی عنوان شود اجرای این قانون چقدر به بخش کشاورزی کمک کرده است.
پیشنهادهای دبیرخانه برای اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی
لبافی، رئیس دبیرخانه شورای گفت‌وگوی استان در جمع بندی مباحث این نشست گفت: سازمان جهاد کشاورزی متولی این بخش است که البته بایستی با توجه به مفاد قانون بهبود محیط کسب و کار، برای شناسایی قوانین مخل کسب و کار در این حوزه، نماینده ای را معرفی نماید تا در خصوص اصلاح قوانین مخل پیشنهادهای لازم را ارائه دهد.
وی گفت: روی موضوع بایر و دایر بودن زمین و چگونگی تشخیص آن در این نشست بحث شد و اینکه همه استانها به یک دیدگاه در قانون دیده شده اند، این مسائل در اصلاح قانون میتواند مورد توجه قرار گیرد.
لبافی افزود: نخستین پیشنهاد ما، موضوع منطقه ای شدن قانون با توجه به اقلیم هر استان است. قوانین نباید یکسان دیده میشد و بایستی با توجه به شرایط اقلیمی استانها متفاوت می بود. در این زمینه بین بخش خصوصی و دولتی اتفاق نظر وجود دارد.
رئیس دبیرخانه شورای گفت‌وگوی استان ادامه داد: در بحث عوارض 80درصد تغییر کاربری نیز دو بحث مطرح است؛ نخست اینکه مبلغ 80درصد بعد از تغییر کاربری، پیش از کاربری مدنظر قرار گیرد. همچنین، با توجه به کسب وکارهایی که در پان اراضی راه اندازی میشود، با رویکرد صنایع تبدیلی، این اعداد متغیر باشد. اگر از اراضی برای استفاده شخصی یا حوزه گردشگری بهره برده میشود یا مربوط به صنایع تبدیلی است، باید تفاوتهایی در نرخ عوارض اعمال گردد.
وی افزود: در روند رسیدگی‌ها نیز پیشنهاد شد ترتیبی اتخاذ شود که اگر جهاد کشاورزی تشخیص داد زمینی بایر است و دایر نیست، این سازمان نظر خود را اعلام نماید.
لبافی گفت: باید به گونه ای چاره اندیشی شود که هم زمینهای قابل کشت حفظ شوند و هم انجام فعالیتهای صنعتی در زمینهای غیرقابل کشت پیش بینی شود.
